(房產(chǎn)泡沫破滅后，露宿街頭的日本人。戰(zhàn)后的日本，就走向了一個靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的怪圈，日本人相信，房價只漲不跌，然后所有日本人舉全家、全國之力，把所有的錢都投入到房產(chǎn)，當時的情況和現(xiàn)在的中國有點像，大家都相信日本神話，房產(chǎn)神話，日本第一等等，GDP達到美國的70%。

1、為何當年日元升值后會導致日本出口下降？房地產(chǎn)泡沫破裂？

這是一個流傳已久的網(wǎng)絡說法，認為是廣場協(xié)議導致日元大幅度升值，才讓日本陷入了長期的經(jīng)濟增長低迷。但其實廣場協(xié)議之后，日元雖然大幅度升值，日本的經(jīng)濟增速卻開啟了更加快速的增長，直到房地產(chǎn)泡沫破裂之后，日本的經(jīng)濟才徹底陷入了增長停滯當中，日元升值本身對于日本的出口確實是一個打擊，但是當時日本的經(jīng)濟增長一部分來自于美國在朝鮮戰(zhàn)爭期間向日本注入的大量資本，另一方面也是日本傾全國之力發(fā)展起來的強大高科技工業(yè)組群。

當時日本曾經(jīng)及全國工業(yè)企業(yè)的合力發(fā)展出來了一條半導體與芯片的制造業(yè)頭部集團，這在全世界都沒有任何可以與之競爭的對手，是日本經(jīng)濟強勁的重要支柱，廣場協(xié)議之后，日本經(jīng)濟卻繼續(xù)的增長，這時日本經(jīng)濟受到了最重要的打擊，那就是美國對日本的高科技行業(yè)下手了，日本作為今天我國一樣的對手進行了制裁和限制，甚至將大部分高科技的產(chǎn)能轉(zhuǎn)移到了韓國，導致日本的實體經(jīng)濟遭受重創(chuàng)。

在那之后日本的實體經(jīng)濟雖然不行了，但是日本的房地產(chǎn)行業(yè)和金融服務業(yè)卻在大量外資涌入的背景下上出現(xiàn)了繁榮，這帶來了日本經(jīng)濟另一波上漲的狂歡，但是沒有實體經(jīng)濟作為支撐的虛擬經(jīng)濟，注定不能走太長，在日本股市大幅度上漲之后最終迎來了拐點，房地產(chǎn)泡沫與股市泡沫同時破裂讓日本經(jīng)濟陷入了低谷。從那時開始，日本經(jīng)濟才進入了長期的低迷，

2、上世紀日本房地產(chǎn)泡沫破裂，房價下跌為什么沒有人買？都不缺房子嗎？

前幾天剛從日本回來。感觸挺深，有句話，我要分享給大家，就是“歷史不會重演，但是歷史總是驚人的相似”。日本有過的路，現(xiàn)在中國非常值得借鑒，戰(zhàn)后的日本，就走向了一個靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的怪圈，日本人相信，房價只漲不跌，然后所有日本人舉全家、全國之力，把所有的錢都投入到房產(chǎn)。但是，日本廣島協(xié)議后，房價瘋狂下跌，這個時候，不是缺房子，是大家都想把房子賣出去止損，但是當大家預期未來房價還會下跌，房地產(chǎn)就陷入了惡性循環(huán)，

越跌越?jīng)]人買，所有人都是買漲不買跌的。我們經(jīng)過了長崎的各個街巷，我們發(fā)現(xiàn)，由于日本是一個極度缺乏資源的國家，目前的房子，還是上世紀80年代的房子。經(jīng)歷地產(chǎn)泡沫的日本，現(xiàn)在的地產(chǎn)市場，和咱們國內(nèi)比起來，簡直可以說是衰落的不行不行的，日本也有電商，但是電商和實體一樣的價格和折扣，所以沒有像中國這么火。他們用了更多的時間，進行基礎科學的研究，而不是像國內(nèi)一樣做應用研究，

3、為什么九十年代日本中央銀行要主動刺破房地產(chǎn)泡沫？

這個問題跟日本30年的高速發(fā)展的背景有關系。其實中國和日本一樣都以制造業(yè)發(fā)展起來，日本從1955-1986，GDP躍至全球第二，最高是1990年達到美國GDP的70%，當然，這幾十年期間，美國也對日本打過無數(shù)貿(mào)易戰(zhàn)，包括汽車、電子、芯片、家用電器、鋼鋁等等太多。最關鍵的是1985-1990這期間的金融戰(zhàn)，導致了日本失去了幾十年，

下面從各個角度來看1985-1990期間的走勢：1.匯率：在1985年，日本被迫簽訂著名的廣場協(xié)議，承諾日元每年升值5%。日元從1985年到1988年三年期間升值一倍，客觀來說，對于日本這種制造業(yè)國家，產(chǎn)品出口遠遠大于原材料進口，貨幣貶值才能讓日本產(chǎn)品更有競爭力，從而有利日本。因此，當日元走勢升值之路之后，日本的制造類企業(yè)業(yè)績變差，拖累經(jīng)濟下行，

為了應對經(jīng)濟下滑，日本央行開始降息。2.利率從1985-1988年，日本快速降息，從4.63%迅速降到2.33%，央行希望資金能進入制造業(yè)提振經(jīng)濟，可是事與愿違，大部分資金進入房地產(chǎn)行業(yè)，推升資產(chǎn)泡沫，同時制造業(yè)被打擊，經(jīng)濟其實不好，日元升值，同時也吸引很多外資進來，更加推升資產(chǎn)泡沫，3.房價日本房價從1985-1991增長2倍多（全國平均），資產(chǎn)泡沫嚴重。