第一,城市化進(jìn)程會(huì)放緩。中國(guó)的城市化水平已經(jīng)比較高了,未來(lái)的增長(zhǎng)率會(huì)明顯降低。城市化率有望從目前的60%提高到70%。不斷上升的城市化率將面臨天花板現(xiàn)象,城市人口增速將放緩。未來(lái)不可能每年增長(zhǎng)幾個(gè)百分點(diǎn),城鎮(zhèn)化的人口紅利會(huì)逐漸消失。第二,舊城改造總量會(huì)減少。經(jīng)過(guò)20多年的城市建設(shè),舊城改造中“大拆大建”的情況會(huì)逐漸消失。三是住房質(zhì)量大幅提升。
這意味著2010年后,城市各類新建商品房理論上可以使用70~100年,意味著舊城的折舊和改造將大大減少。假設(shè)一個(gè)城市有10億立方米的住房存量。按照30年的折舊年限,每年將有約3000萬(wàn)平方米的房屋被拆除重建。如果折舊年限變成100年,平均每年重建的房屋只有1000萬(wàn)平方米。第四,住房市場(chǎng)已經(jīng)基本平衡,人均住房面積不會(huì)大幅增加。
6、中國(guó)房?jī)r(jià) 未來(lái) 走勢(shì)情況分析房?jī)r(jià)是近年來(lái)人們非常關(guān)注的話題之一。房?jī)r(jià)上漲,社會(huì)買房難,讓很多人成為“房奴”,在買房路上苦苦掙扎?;仡欉^(guò)去15年的房?jī)r(jià)上漲,很多人不禁會(huì)想,16年或者更晚的時(shí)候,房?jī)r(jià)還會(huì)是這樣嗎?近日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了4月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示,70個(gè)城市中,只有一個(gè)深圳房?jī)r(jià)同比上漲。這是否意味著全國(guó)樓市依然很低迷,房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)仍在加劇?
在房?jī)r(jià)指標(biāo)中,分為環(huán)比指標(biāo)和同比指標(biāo)。環(huán)比是短期指標(biāo),同比是中期指標(biāo)。雖然4月份新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市只有深圳一個(gè),但環(huán)比上漲的城市已經(jīng)從3月份的12個(gè)增加到4月份的18個(gè),5月份環(huán)比上漲的城市應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)增加。結(jié)果就是:未來(lái)年,房?jī)r(jià)上漲的城市會(huì)越來(lái)越多。因此,與去年同期相比,我們應(yīng)該注意環(huán)比變化。從新建房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量來(lái)看,去年9月和10月,70個(gè)城市無(wú)一上漲,69個(gè)下跌。
7、房?jī)r(jià) 未來(lái) 走勢(shì)如何?房?jī)r(jià)未來(lái) 走勢(shì)還會(huì)繼續(xù)下跌,但下跌的空間有限,而且相對(duì)于較好的地段,房?jī)r(jià)還有很大的保值空間,所以房?jī)r(jià)走勢(shì)不會(huì)大幅下跌。第一,。數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)目前有超過(guò)1.2億套空置房,足夠34億人居住。同時(shí),隨著我國(guó)城市化接近尾聲,結(jié)婚率持續(xù)下降,人口老齡化時(shí)代已經(jīng)到來(lái),大規(guī)模棚改拆遷時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,這些都指向房地產(chǎn)調(diào)整的趨勢(shì)不可能改變,未來(lái)房?jī)r(jià)已經(jīng)沒(méi)有上漲的空間。
第二,政策刺激的作用相對(duì)有限。最近中國(guó)各地政府和銀行都出臺(tái)了利好政策,支持房地產(chǎn)市場(chǎng),鼓勵(lì)剛需買房者。但是這么多的政策利好,只能在短時(shí)間內(nèi)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。從長(zhǎng)期來(lái)看,房?jī)r(jià)的漲跌應(yīng)該與人們對(duì)住房的需求有關(guān),現(xiàn)在人們更愿意把錢存在銀行里。第三,住房問(wèn)題也可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)解決。近年來(lái),各地政府都在推進(jìn)保障房建設(shè),每年都會(huì)有大量保障房進(jìn)入市場(chǎng)。
8、 北京 未來(lái)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)如何?估計(jì)又要漲了。誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)。不知道國(guó)家政策會(huì)怎么變。房?jī)r(jià)一定會(huì)漲。反正漲不起,跌不起。北京 未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)是繼續(xù)上漲。作為一名理財(cái)師,我對(duì)股票、期貨和房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)幾乎沒(méi)有偏差,但對(duì)北京市區(qū)的房?jī)r(jià)更有信心,上漲基本不可能。主要原因如下:第一,中國(guó)大城市房?jī)r(jià)稀缺,尤其是北京 city,因?yàn)橹袊?guó)的城市模式與歐美完全不同,我們是高密度、高人口集中度的疊加城市。
第二,北京城區(qū)的擴(kuò)張幾乎到了極限。如果繼續(xù)擴(kuò)大,就不是北京。當(dāng)然,好地段少了,除非有不可抗力,否則無(wú)法遏制價(jià)格上漲的趨勢(shì)。再次,首都的區(qū)域和地塊也是我對(duì)北京房?jī)r(jià)有信心的原因。從我國(guó)的基本國(guó)情來(lái)說(shuō),大家都想在首都生活,每年進(jìn)入的人口都在增加。在這種趨勢(shì)下,降低房?jī)r(jià)幾乎是不可能的。第四,北京的人口政策也在變化,特別是計(jì)劃生育的獨(dú)生子女政策取消了,可以生二胎,所以北京 city 未來(lái)的房源會(huì)更加稀缺,所以這個(gè)原因也會(huì)上升。
9、 北京房?jī)r(jià) 未來(lái)的 走勢(shì)如何?北京未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于穩(wěn)定狀態(tài),因?yàn)槟壳皣?guó)家在不斷調(diào)控一些政策,但是下降的可能性比較小??梢詮囊韵聨讉€(gè)方面給大家分析一下:(1)供需失衡,未來(lái) 5年北京不再出讓商品房用地,導(dǎo)致待售房源只是目前市場(chǎng)上的現(xiàn)房,少賣一套。但是我們看到每年都會(huì)有大量的大學(xué)畢業(yè)生涌入北京,而這些大學(xué)畢業(yè)生也有這個(gè)住房需求,這就導(dǎo)致了這只是一個(gè)短期的政策,只能決定一個(gè)短期的狀態(tài),從長(zhǎng)期來(lái)看,人口增長(zhǎng)必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲,但與16年相比,目前的房?jī)r(jià)會(huì)相對(duì)持平。