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如何讓土地使用權(quán)增值稅，怎樣進(jìn)行土地增值稅的申報(bào)與繳納

來源：整理 時(shí)間：2022-12-31 06:33:58 編輯：金融知識(shí) 手機(jī)版

1，怎樣進(jìn)行土地增值稅的申報(bào)與繳納

房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目取得的土地使用權(quán) ，在房屋未銷售之前，是不用繳納土地增值稅的，只有等房屋預(yù)售時(shí)，就需按照有關(guān)規(guī)定要按房屋預(yù)收款*（1.5-3%）計(jì)繳預(yù)繳土地增值稅。等房屋銷售達(dá)到85%以上的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)與稅局就要進(jìn)入該項(xiàng)目土地增值稅的清算工作。計(jì)稅依據(jù): 土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。 具體計(jì)算增值稅對(duì)應(yīng)的稅率計(jì)算土地增值稅如下：檔次 級(jí) 距 稅率 速算扣除系數(shù) 稅額計(jì)算公式 1 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分 30% 0 增值額30%2 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分 40% 5% 增值額 40%-扣除項(xiàng)目金額5% 3 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分 50% 15% 增值額50%-扣除項(xiàng)目金額15% 4 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分 60% 35% 增值額60%-扣除項(xiàng)目金額35%

怎樣進(jìn)行土地增值稅的申報(bào)與繳納

2，怎么征收土地增值稅

按照一下步驟：第一步核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。如成交價(jià)為50萬元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。第二步減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項(xiàng)目金額：（1）取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額；（2）按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額；（3）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；（4）取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：（1）取得國有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明；（2）中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格（不包括土地評(píng)估價(jià)值），需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)；（3）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。

怎么征收土地增值稅

3，土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓如何繳納土地增值稅

轉(zhuǎn)讓土地需要繳納增值稅，繳稅方式根據(jù)土地使用權(quán)取得時(shí)間的不同會(huì)有所區(qū)別，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅，也可以選擇按3%的征收率全額計(jì)稅。轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十六條只能適用3%的征收率全額計(jì)稅。
問題：企業(yè)(非房地產(chǎn))轉(zhuǎn)讓通過補(bǔ)繳土地出讓金取土地(未開發(fā)過)，計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目只有：1.補(bǔ)繳出讓金2. 營業(yè)稅 ,城建稅,附加, 印花稅 ,契稅嗎? 企業(yè)(非房地產(chǎn))轉(zhuǎn)讓通過補(bǔ)繳土地出讓金取土地(未開發(fā)過)，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)能否扣除中介機(jī)構(gòu)提供的土地評(píng)估價(jià)? 只能扣補(bǔ)繳出讓金和相關(guān)稅金對(duì)嗎? 答復(fù)：財(cái)產(chǎn)與行為稅管理處：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，企業(yè)(非房地產(chǎn))轉(zhuǎn)讓通過補(bǔ)繳土地出讓金取土地(未開發(fā)過)，計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目有：1.為取得土地使用權(quán)所支付的金額（包含取得土地時(shí)支付的契稅）2.稅費(fèi)包括營業(yè)稅,城建稅, 教育費(fèi)附加,地方教育附加、印花稅。土地增值稅扣除時(shí)，不允許扣除中介機(jī)構(gòu)提供的土地評(píng)估價(jià)。 企業(yè)所得稅管理處：你單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，可以扣除補(bǔ)繳的土地出讓金和相關(guān)稅金，不允許扣除中介機(jī)構(gòu)提供的土地評(píng)估價(jià)。

土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓如何繳納土地增值稅

4，土地增值稅如何繳納

非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況下，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地或廠房，土地增值稅實(shí)行相對(duì)簡易的處理辦法。轉(zhuǎn)讓收入方面，沒有什么花樣，如果轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，稅務(wù)機(jī)關(guān)是會(huì)參考市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整的。怎樣劃算，要看你實(shí)際情況，以及根據(jù)以下規(guī)定進(jìn)行測算的結(jié)果。扣除項(xiàng)目方面，如果你是房屋土地在一起轉(zhuǎn)讓的情況，有兩種選擇：第一，選擇對(duì)廠房進(jìn)行重置價(jià)的評(píng)估，然后加上取得廠房這塊土地的成本，加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金，三部分之和作為扣除項(xiàng)目?？鄢?xiàng)目=房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格+取得土地使用權(quán)支付的金額+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金第二，如果你的廠房是購買的，提供購房的發(fā)票，以發(fā)票金額作為扣除的基礎(chǔ)，同時(shí)根據(jù)發(fā)票金額為基礎(chǔ)，按發(fā)票開具到轉(zhuǎn)讓的時(shí)間，發(fā)票金額每年可以加計(jì)5%，然后再加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金（注：這種情況下不能加土地成本，因?yàn)榉课莅l(fā)票金額默認(rèn)含有土地價(jià)款），兩個(gè)部分之和作為扣除項(xiàng)目。扣除項(xiàng)目 = 發(fā)票金額 ×（1 + 持有年度 × 5%） + 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金如果你單純轉(zhuǎn)讓土地，在已經(jīng)進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)的情況下：扣除項(xiàng)目=取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用 + 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 + 開發(fā)土地所需成本 ×（1+20%）
如何計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅... 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：1、 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。2、 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。3、 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。4、 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。 有下列情形之一的，免征土地增值稅： 1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的； 2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)

5，土地增值稅怎么做

我國土地增值稅征收一般是采取先預(yù)征后清算的征收管理辦法。與企業(yè)所得稅按年度匯算清繳不同的是，土地增值稅清算是對(duì)單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算，其清算時(shí)限主要是受項(xiàng)目開發(fā)銷售時(shí)間的影響，不受年度的限制，且開發(fā)項(xiàng)目有增值額則納稅，無增值額則不納稅。本文針對(duì)該稅種的清算提出以下五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。 　　第一是要注意清算的時(shí)限。我們可以這樣理解：清算之前都是預(yù)繳；達(dá)到清算時(shí)限條件時(shí)則不再預(yù)繳，必須按規(guī)定進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 　　土地增值稅清算分為兩種情況：一是納稅人應(yīng)該主動(dòng)進(jìn)行清算；二是由稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人清算。對(duì)于前者是納稅人的法定義務(wù)，不清算則要受到處罰。而對(duì)于后者，稅務(wù)機(jī)關(guān)不要求納稅人清算的，則可以不必主動(dòng)進(jìn)行清算?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定：（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 　　第二是要?jiǎng)澐智逅銌挝?。以什么單位作為清算單位也是土地增值稅清算需要把握的關(guān)鍵。因?yàn)閷?duì)一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中劃分不同的清算單位，會(huì)產(chǎn)生不同的清算結(jié)果。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。但是納稅人在最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象中，有些開發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅），有些是應(yīng)稅的，因此，稅法要求，對(duì)于這種情況還要細(xì)分清算項(xiàng)目?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）就清算單位問題規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。對(duì)于一個(gè)核算項(xiàng)目或核算單位中，納稅人不分開計(jì)算增值額的，則免稅開發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策。 　　第三是要掌握扣除項(xiàng)目分?jǐn)傄罁?jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目雖然是按開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本歸集計(jì)算的，但有些扣除項(xiàng)目（如基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等）不是直接屬于某一個(gè)項(xiàng)目的，需要由多個(gè)清算項(xiàng)目共同享用的，這就需要將這些需要共同分擔(dān)的成本費(fèi)用通過合理的方法歸入每個(gè)清算項(xiàng)目。土地增值稅不同清算項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)傊饕皇前错?xiàng)目建筑面積，也不是按項(xiàng)目實(shí)際占用面積，而是按可售面積分?jǐn)?。國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 　　第四是利息計(jì)算有特別規(guī)定。首先，開發(fā)項(xiàng)目的利息支出與企業(yè)所得稅計(jì)算不同，它不能夠資本化處理，即不能計(jì)入開發(fā)成本，更不能作為加計(jì)扣除基數(shù)。企業(yè)在會(huì)計(jì)上已經(jīng)將開發(fā)成本完工前的利息實(shí)行資本化處理的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)需要調(diào)整出來單獨(dú)計(jì)算。其次，單獨(dú)計(jì)算清算項(xiàng)目的利息支出時(shí)，有兩種方法。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（即管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用），按土地價(jià)款和開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地價(jià)款和開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 　　第五是只要是開發(fā)房地產(chǎn)的納稅人，就可以享受加計(jì)20%扣除。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條就增值稅扣除項(xiàng)目規(guī)定，根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定是指“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”，而（一）、（二）項(xiàng)則是指“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”。對(duì)于這條規(guī)定，有的人認(rèn)為只有具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，才可以享受加計(jì)20%扣除，而其他企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，由于不具備開發(fā)資質(zhì)，所以不能享受。其實(shí)，上述稅法規(guī)定中并未強(qiáng)調(diào)“資質(zhì)”條件，也就是說，無論是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，只要是開發(fā)了房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，均可以實(shí)行扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除。
文章TAG：如何讓土地使用權(quán)增值稅如何土地土地使用

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